1997，房改新政 启动在即（4）

因此，要让已购公房顺利上市，必须首先解开这个扣。在对上海市长宁区试点深入调研的基础上，房改政策研究小组对此进行了认真的分析，认为：在房改中 允许职工按照房改成本价买房，主要是在就的住房体制下，住房由国家和单位建设，分配给职工居住，职工工资中基本没有或者很少包含住房消费的因素，职工应得 的住房工资成了单位积累资金，用于单位建房。长期以来，由于职工工资中住房含量不足，公房使用权的取得成了住房实物分配的结果。旧公房以优惠价格出售给职 工，是对多年来职工工资中住房含量不足的补偿。职工将已购公房上市变现，获得与按房改成本价购入的差价，是职工隐性住房工资的显化，和目前房改中要将住房 的实物分配转换为货币分配，将单位建房资金转化为向职工发放的住房补贴资金是相一致的。允许已购公房提前上市，鼓励居民通过差价购房来改善居住条件，缩小 了商品房价格偏高，居民购买力不足的差距，有利于房地产市场的培育，有利于启动住房消费，有利于提高居民的购房能力，有利于加快人民群众居住水平的提高， 有利于住房小康目标的实现，从政策层面上应予支持。同时，如果能在全国推广开来，将把住房市场的巨大潜力挖掘出来。

他们在调研后得出结论：由于房价高而居民收入水平低，有支付能力的需求受到限制，影响了房地产市场的发育，造成了商品住宅的大量空置。因此，将潜在 需求转化为有效需求，核心的问题是让更多的百姓愿意买房和买得起房。如果在培育房地产市场的时候只针对无房户，这部分人因受房改政策和经济条件的制约，难 以一步到位去买房。而差价购房的对象是比无房户数量大很多的房户。他们迫切期待扩大居住面积，改善居住条件，同时也有着以现住房为依托的潜在住房消费能 力。因势利导，把他们从房改现行政策的限制中解脱出来，将迅速拓展住房的有效需求，促进住房消费热点的尽快形成。

经过深入的调研和反反复复的讨论，甚至是激烈的辩论，建设部内部基本形成了对开放已购公房上市、鼓励差价换房政策的支持。但是在各部门之间，意见仍然还难以达到统一，但大部分已逐步趋于认同。

回顾那时的争论，曾是政策研究小组负责人的谢家瑾感叹道：“关于房改政策的讨论就是在这样的环境中进行，解放思想真的不是一件容易的事情。”

正式进入方案制订后，在国务院副秘书长张左已的协调下，国家计委、建设部会同国家体改委、财政部等多个部门，多次对实施方案初稿进行研究和论证，并 召开会议听取了北京、上海、天津、重庆四个城市的意见，形成了《关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告（讨论稿）》，交送国务院办公厅。

现在看来，该方案还有不少不成熟的地方，尤其是由于有关部门的坚持，方案没有跳出试图全面提高房租，以形成适当的租售比价的框框，虽然这在之后的研究中都得到了调整。我们不难看出，一项改革的推进，风险难度之大，考虑的问题之多，情况之复杂，都是一般人难以想象的。

这一年，对大多数内地的房地产开发商来说，最是难熬。

在任志强的记忆里，1997年的房地产行业是晦明不定，半死不活。任志强在后来的文章中回忆当年时这样写道：“由于当时的市场是以住房购买后实物分 配为主，限制了国企与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样，1997年全 国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。”

可见，任志强也看到了中国房地产市场死水一潭的症结所在。

虽然磕磕绊绊，任志强这一路走来总还算顺利：闹饥荒时，他在军队大院里填饱了肚子；文革动乱时，部队成了他最好的避难所；改革开放了，他下海经商当 了经理；掀起城市建设热潮时，他正好转到了自己最擅长的房地产行业；邓小平说“一部分人可以先富起来”时，已是华远总经理的他不声不响地进入富豪之列。

但上帝不会只眷顾着一个人。1993年的海南房地产泡沫，堵死了房地产开发企业的上市之路。

这无疑给正憧憬着在国内证券市场上融资的任志强浇了一盆冷水。当时的华远业务急剧扩张，规模不断扩大，资金需求量大。同时，任志强希望获取更多的土地储备以保证企业的长远发展，可华远口袋里的那点钱远远不够。银行不借钱，土地又涨价，怎么办？

聪明过人的任志强明白，必须弯道超车！要上市，得先在大陆境外寻找一个合适的合作伙伴为公司的外资股东，以达到曲线融资的目的。

功夫不负有心人。香港华润（集团）有限公司——一个实力强大的合作伙伴，适时地出现在任志强的面前。

此时，华润正在国内各大城市挑选潜质优良的资产注入。

众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。不久，侦探们呈交给华润首脑们一份关于“华远的成长”的报告，详细介绍了华远从20万元借款起家到北京数一数二房地产企业的发展历史。

华润意识到，这是一个不可多得的目标。

就这样，双方会面，一拍即合。一方“傍大款”，一方“娶靓女”，华润、华远均以喜悦的心情走上购并的舞台。

购并给华远带来了巨额资金，使华远的市场份额不断扩大：1994年竣工面积16.5万平方米；1995年竣工面积32.9万平方米；1996年竣工面积47万平方米。

1996年，任志强梦想成真，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。

在这场资本游戏中，华远实属开业界先河。华远的境外上市不应该叫做公司境外上市，因为只是外方股权上市了，不需要国家任何部门批准。这实际上是华远打了个政策的擦边球。

在华远上市之后，中国证监会便专门发了一个红筹股监管文件，对合资公司的外资境外上市问题做出了规定，别的企业再用这一模式就此路不通了。